Debido a la crítica la situación que vive España respecto a la vivienda, desde Somos Libres hemos considerado necesaria la realización de un análisis del Proyecto de Ley de Vivienda presentado por el Gobierno de España en el cual se valore el impacto en el actual mercado de la vivienda.
Más allá del afán de intervención de la ley, la norma cuenta con problemas y errores que dificultarán el logro de los objetivos marcados. El Gobierno ignora la importancia, también en el mercado de la vivienda, de la concurrencia de la oferta y la demanda. Entre otras cuestiones, esto ha ocasionado que nos encontremos ante una norma jurídica aprobada sin consenso político alguno y que además se centra sólo en los objetivos a corto plazo. Como de costumbre, se han ignorando los problemas estructurales de la vivienda en España cuyos cambios son los que verdaderamente nos llevarían a una evolución a mejor en el mercado de la vivienda. Y ello, sin solucionar los problemas a corto plazo.
La construcción de una vivienda, tras haber solicitado y conseguido todos los permisos para el inicio de la obra, tiene una duración de entorno a los años. Esto refleja la rigidez que tiene la oferta y la dificultad en el corto plazo de aumentarla. En este sentido es importante, sobre todo en el mercado del alquiler, realizar políticas que permitan la llegada al mercado de viviendas vacías que no tienen inquilinos. Las herramientas utilizadas no deben ser el cobro de impuestos a quienes tienen sus inmuebles vacíos, pues los ciudadanos tienen derecho a hacer con su propiedad lo que consideren, sin tener que ser penalizados por ello.
En cuanto a los efectos económicos, cabe destacar que la propuesta del Gobierno PSOE-Podemos (ya concretada formal y materialmente a modo de Ley) no sólo se encuentra lejos de solucionar el problema de acceso a la vivienda de alquiler que viene estando presente en España durante años, sino que además la medida supone la llegada del mecanismo del control de precios. Es sobradamente conocido el fracaso que han supuesto medidas de control de precios en Suecia, París o Berlin. En estos casos, hubo falta de oferta en el mercado de alquiler de viviendas; aparecieron largas listas de espera; aumentó el endeudamiento de quienes menos recursos tenían ya que se vieron obligados a comprar vivienda en propiedad; apareció la economía sumergida, de quienes subarrendaban habitaciones; y dificultó la llegada de talento extranjero que tenían estos destinos, por la dificultad de encontrar una vivienda.
Es importante mencionar los tres problemas clave de los que adolece dicha medida siguiendo de cerca un reciente estudio elaborado por la universidad ESADE. Por un lado, las medidas supondrán la reducción de oferta de nueva vivienda, así como la inversión en rehabilitación, tal como ocurrió en otras capitales europeas. Sin embargo, como hacen siempre los que tienen como única solución la intervención, deciden ignorar las evidencias negativas de su regulación.
En segundo lugar, el intervencionismo sobre el mercado se realiza sin criterio alguno. Cuando el coste de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios de los hogares, se declarará «zona tensionada» durante al menos tres años, ya que se posibilitan prórrogas. Lo que esto ocasiona es que los propietarios no pueden disponer de su vivienda al precio que consideran, lo que generará una algunos retiren sus bienes inmuebles y otros no los pongan en el mercado, reduciendo así la oferta, precisamente en las zonas más demandadas. En esa delimitación del ajuste de precio por zonas y no a título individual, en ningún caso se tendrán en cuenta las características diferenciadoras de cada vivienda, lo que desincentivará a futuro las inversiones en mejoras de las residencias y castiga a quien ya las ha ejecutado. Ello supone una falta de criterio gravísima que distorsiona en gran medida el objetivo principal de la norma.
Las medidas económicas, son cuanto menos ineficaces. Atendiendo (una vez más) al informe de ESADE, la medida tendrá los efectos contrarios a los que se pretende, ya que el subsidio a la vivienda lo que haría sería incrementar el precio de los alquileres por parte de los propietarios que adquieren la transferencia de la mayor parte del bono. Otro hecho que el Gobierno ha decidido olvidar.
Por otro lado, el recargo del 150% del IBI para las viviendas que llevan al menos dos años vacías es absolutamente sorprendente. Esta medida perjudicaría en muchas ocasiones a quienes tienen segundas residencias en pueblos y lugares de la conocida como «España vaciada», que se encuentran fuera de esas zonas denominas «tensionadas» y en las que los precios no son un problema.
En el ámbito jurídico, ya hemos tenido noticias acerca de la problemática de las competencias de cada una de las Administraciones Públicas. Aún así, el Gobierno decide atacar tras la consulta realizada al CGPJ que mostraba serias dudas acerca de la competencia del Estado para poder regular algunas de las materias que la ley pretende controlar.
Otra cuestión de importancia es la presencia de alquiler social en España. España es uno de los países de la Unión Europea con menor presencia de alquiler social, situándose en el 1,6%. La cuota que la Ley propone es del 30% sobre todas las promociones para vivienda protegida. Esto es una intervención más, que puede ralentizar y dificultar la construcción de nuevas viviendas.
En este sentido, debemos hacer dos puntualizaciones. La primera de ellas, España es un país de propietarios, y aunque sea un hecho criticado, tiene buenas consecuencias. Uno de los grandes beneficios que tienen nuestros pensionistas, en comparación con los pensionistas europeos, es que los pensionistas españoles tienen una vivienda en propiedad ya pagada. Sin embargo, en aquellos países donde existe un porcentaje mucho mayor de alquiler, una vez llega la pensión, que es inferior a los salarios recibidos, y para quienes no han tenido capacidad de ahorrar (las rentas más bajas) ven como tienen que seguir haciendo frente al gasto de vivienda.
La segunda cuestión para comenzar a solucionar el mercado de vivienda es doble. Por un lado, debemos permitir la salida de la vivienda vacía al mercado de la vivienda, entre otras cuestiones, haciendo exento el ingreso por la renta de alquiler a efectos del IRPF. Por otro lado, es importante que se dote de flexibilidad y agilidad de la construcción de vivienda nueva, con la aprobación de una Ley del Suelo que elimine gran parte de la burocracia que conlleva construir vivienda nueva.
Por Javier Cortés, Mario Vereda, Paula Suárez y Javier Agejas
